Fuentes de Financiamiento para Proyectos Inmobiliarios

Uno de los retos más grandes al momento de desarrollar un proyecto inmobiliario, grande o chico, es obtener los recursos necesarios para poder llevarlo desde su concepción hasta la colocación de la última piedra. Por ello, resulta crucial familiarizarse con las diferentes fuentes de capital que pueden ayudar en esta difícil tarea.

A diferencia del “Capital Semilla”, que representa la primera ronda de inversión que recibe una empresa en su etapa inicial de desarrollo u operación, el “Friends and Family” se usa para referirse a aquel grupo de personas cercanas a un desarrollador inmobiliario, que proporciona la inversión inicial necesaria para arrancar un proyecto con la expectativa de un retorno significativo.

La inversión realizada por este grupo, típicamente se utiliza para la compra del inmueble donde se va a levantar el proyecto o si este fue aportado por el propietario para cubrir los primeros gastos como el diseño arquitectónico, mecánica de suelos, estudio topográfico, hidráulico, geológico y otros.

En proyectos de menor envergadura como es el caso del “Flipping” (compra, remodelación y venta de inmuebles), el capital levantado en Friends and Family, puede en ocasiones, llegar a cubrir todo el monto necesario para la realización del proyecto en su totalidad.

En desarrollos de mayor escala, donde el proyecto incluye dentro de su modelo de negocio la construcción y venta de múltiples unidades (habitacionales, comerciales o industriales), la preventa es uno de los medios de captación de fondos más utilizados por los desarrolladores. Aunque las preventas deben de cumplir con ciertos requisitos previos a su lanzamiento, la realidad es que casi en la totalidad de los casos, las preventas inician cuando el proyecto cuenta con unidades definidas y un precio de venta establecido.

Las preventas pueden ofrecer diversos esquemas de financiamiento, como descuentos para los compradores a medida que se recaudan más fondos, oscilando típicamente entre el 2% y el 7%, según lo acordado en la oferta de compra.

Para proyectos de gran escala, cuando el requerimiento de capital es muy alto, el uso del crédito bancario es financieramente un requisito ineludible, ya que el interés generado por el crédito durante la vida del proyecto es sustancialmente menor a lo que un socio capitalista típicamente espera por su inversión.

Hay dos tipos de créditos bancarios que normalmente se dan en los desarrollos inmobiliarios, el “Crédito Puente” y el “Crédito de Construcción”. El crédito puente es un crédito a corto plazo que típicamente se utiliza en etapas previas a la construcción, como la compra del terreno o la realización de pagos en etapas pre-construcción. Este tipo de créditos tienen una tasa de interés más alta a la del crédito de construcción y normalmente es pagado por este una vez que se otorga.

El crédito de construcción, como su nombre lo indica, se usa durante la etapa de construcción de un desarrollo inmobiliario, normalmente este crédito es otorgado por el banco y se entrega mediante parcialidades llamadas ministraciones. Estas ministraciones se entregan según el progreso del proyecto, después de una visita de revisión de avance de un delegado del banco o de quien otorgue el crédito puente.

Aunque también existen otras fuentes de financiamiento disponibles, estas son las más comúnmente utilizadas en los desarrollos inmobiliarios. La elección de utilizar una o varias fuentes de financiamiento de las anteriormente mencionadas depende del tipo de proyecto, su tamaño y el perfil de riesgo que tengan el desarrollador y sus socios capitalistas.