Los Riesgos y Beneficios de Comprar en Preventa

Comprar un inmueble en preventa es una práctica común en el mercado inmobiliario que ofrece tanto importantes beneficios como potenciales riesgos. Las preventas atraen compradores con precios bajos y flexibilidad de pago, sin embargo, también existen riesgos para los mismos, como retrasos en la entrega, cambios no esperados en el proyecto o hasta un posible fraude.

En este artículo analizaremos los principales riesgos y beneficios de comprar una propiedad en preventa.

Beneficios

1. Precio total más económico / Lista de precios “cero”

   
   

Uno de los principales atractivos de comprar en preventa es que los precios en la mayoría de los casos son más bajos que los de una propiedad terminada.

Durante las etapas iniciales del proyecto, los desarrolladores ofrecen las unidades a precios reducidos con el objetivo de financiar parcialmente el proyecto por este medio. Esto es a lo que comúnmente se le llama lista de precios “cero” y le permite a los compradores fijar el precio de la propiedad a adquirir antes de que los precios comiencen a subir conforme avance la construcción.

2. Pagos parciales sin interés

   
   

La preventa ofrece la posibilidad de realizar pagos fraccionados sin intereses durante el periodo de construcción.  Esto es una gran ventaja financiera, ya que evita el pago en una sola exhibición y difiere el inicio del cobro de intereses del crédito hipotecario hacia el futuro.

3. Descuentos adicionales según esquema de compra

   
   

Durante las preventas, los desarrolladores ofrecen esquemas de compra flexibles que pueden incluir descuentos o regalos adicionales, dependiendo del monto del anticipo o la modalidad de pago elegida. Por ejemplo, quienes pueden pagar una cantidad mayor al inicio suelen recibir incentivos adicionales como mayores descuentos o regalos en forma de aires acondicionados, cocina, closets o canceles, haciendo la inversión aún más atractiva. 

4. Acceso anticipado

   
   

Al comprar en preventa, los compradores tienen la oportunidad de elegir entre las mejores unidades dentro del desarrollo, tanto en ubicación como en características, lo que puede representar una gran ventaja en términos de plusvalía futura.

5. Posible re-venta con plusvalía

   
   

A medida que el proyecto avanza y se acerca a su fin, el valor de las unidades va en aumento. Esto (en los proyectos que el desarrollador lo permite) ofrece una oportunidad para los inversionistas de revender la unidad, o los derechos adquiridos por la misma, antes de la entrega final a un precio mayor que el pactado durante la preventa, generando una utilidad por la plusvalía adquirida durante la construcción.

6. Tiempo para ahorrar o aumentar su capacidad de crédito

   
   

La preventa ofrece un periodo de tiempo típicamente de uno a dos años antes de la entrega del inmueble, lo que permite al comprador adelantar pagos para solicitar menos crédito hipotecario al momento de la entrega, o mejorar su capacidad de crédito para obtener mejores condiciones de financiamiento cuando el departamento esté listo para ser entregado.

Riesgos

1. Retrasos en el tiempo de entrega

   
   

Uno de los riesgos de las preventas que más comunmente se consolida es el retraso en la entrega de la unidad adquirida. Esto puede ser ocasionado por factores tan variados como demoras en la obtención del permiso de construcción o del crédito puente, falta de cumplimiento por algún subcontratista o proveedor de materiales durante la obra o hasta por inclemencias del tiempo no pronosticadas. 

2. Diferentes acabados a los promocionados

En muchos casos, el tiempo entre el inicio de las preventas y la etapa de acabados en la construcción se extiende más de lo previsto, a tal grado que los acabados escogidos durante la preventa son descontinuados por el proveedor y a pesar de que el desarrollador procure seleccionar un producto similar y(o) equivalente, los departamentos terminados no coinciden con los acabados y materiales con los que fueron promocionados al inicio de la preventa.

3. No obtención de permisos

Uno de los riesgos más graves que puede materializarse en un proyecto inmobiliario es que no se pueda obtener la licencia de construcción del mismo tal como fue diseñado, ocasionando, en el mejor de los casos, retrabajos para cumplir así con la normatividad o en el peor de los casos, la cancelación del proyecto. 

4. No se respeten los precios pactados

Aunque no es común que se dé el caso, existen situaciones en las que, debido a factores externos como la inflación, cambios en el mercado no esperados, o hasta una pandemia global, los desarrolladores pueden llegar a tener que buscar un ajuste de precios a los inicialmente pactados, o de no poder lograr estos ajustes, proceder a cancelar las preventas ya firmadas pagando la penalidad correspondiente y posteriormente proceder a revender nuevamente la o las unidades a un precio actualizado.

5. Las unidades cambien mucho en su distribución, tamaño o hasta en clase de producto

En algunos esporádicos casos, las propiedades terminadas pueden diferir significativamente de lo que se presentó y se firmó inicialmente, ya sea en distribución, superficie o incluso, en algún caso extremo, en el tipo de producto. Esto puede generar una frustración importante en el comprador, ya que estaría recibiendo una propiedad distinta a la que esperaba.

6. Fraude

El peor escenario de todos es que la preventa sea parte de un esquema fraudulento en el que un pseudo-desarrollador venda inmuebles en preventa sin tener la intención real de construirlas, poniendo en riesgo la inversión completa del comprador.

En conclusión, comprar un departamento en preventa es una estrategia de inversión atractiva por que ofrece no solamente beneficios como precios bajos y esquemas de pago flexibles, sino también por el negocio que significa poder comprar y revender con plusvalía durante la construcción. Sin embargo, los riesgos de las preventas también deben de considerarse al momento de tomar una decisión de compra o inversión patrimonial a largo plazo.

Ahora que los conoces y tienes más herramientas para decidir, ¿Te animas a comprar un inmueble en preventa?